2019/06/17

不動産投資は家賃収入によって利益を得られます。サラリーマン大家さんなど、本業をもっている人にとって不動産投資を副業で行うためには、リスクを最小限におさえつつ資金や時間、労力を奪われない経営方法、管理方法が重要となっています。
その選択肢として取り上げられるのが家賃保証のあるサブリース契約です。同じく家賃に関係する管理方法に、集金代行契約があります。この２つの契約の違いは何でしょうか？家賃保証の注意点にも注目してみましょう！

・家賃保証と集金代行契約の違い
家賃保証とは、サブリース契約、一括借り上げ契約と言われる管理方法で、オーナーが所有する投資用不動産を管理会社が一括借り上げて物件管理、入居者管理を行います。その中に家賃保証が含まれており、オーナーは物件の空室状態に関係なく賃料が保証され、毎月一定の家賃収入が管理会社より支払われます。
しかし、管理会社を通すため、入居者へ直接賃貸する家賃より保証家賃は低くなってしまいます。また、家賃保証があるとはいえ、契約上の期間を過ぎると管理会社には家賃を見直す権限があり、当初の保証金額が長期的に続くとは限りません。
家賃保証は投資用不動産を一括借り上げて行われるのに対し、集金代行契約は基本的な権限はオーナーにあり、家賃の集金といった大家としての業務を代行してもらう契約です。
集金代行のみを行っている会社は少なく、建築会社や不動産会社など、物件管理などの一連の管理業務全般を請け負うのが一般的です。管理会社には管理手数料として3,150円（弊社の場合）を支払うことになりますが、家賃設定を自分で行い、入居者に直接賃貸しているためサブリース契約より家賃収入は高くなります。
その分、家賃保証とは異なり空室があると、空室の家賃はゼロになります。入居率が直接収入に影響するため、空室対策を考慮した経営を意識しなければいけません。

・家賃保証と集金代行どちらがいい？
空室リスクを避けたいオーナーにとって、一見、家賃保証があるサブリース契約の方が良い気がするかもしれませんが、デメリットがあります。上記でも述べましたが、家賃保証には、家賃が見直しされる時期がありオーナーの意志に反したタイミングで収入が減ってしまう可能性があるのです。
所有権のみがオーナーにあって、その他の管理の権限は管理会社にあります。しかも、サブリースでの経営を行っているオーナーは手軽に行える定期預金の感覚でアパート経営を始めていることが多く、家賃保証のもとで安定した収入が入ってきている間は、それほど経営について深く調べていないことが多いようです。
しかし、いざ10年程経ち家賃の見直しが行われた時に急に焦ってしまいます。空室が目立ち、物件の管理も満足に行われていない状態から勉強を始めても、経営を立て直すのには間に合わず深刻化してしまいます。
家賃の見直しの度に、サブリース契約を継続するか考えたり、経営の勉強を始めたりするよりも、マンション経営を始める前にサブリースによる家賃保証のリスクを検討してみるべきです。サブリース契約をするにしても経営者としての知識が必要なのを忘れないようにしましょう。知識がそれほどないからという理由でサブリース契約を選択するのは危険です。
不動産投資の知識が少なくても、建築会社や管理会社に委託して協力してもらうだけで、家賃保証してもらわなくても十分経営は行えます。知識を増やしながら信頼できる協力会社を探すことから始める方が賢明です。
そして、投資として不動産経営を行うのであれば、管理会社と集金代行契約などを結ぶことで大家業の負担を軽くし、本業に影響なく投資が行えます。

・まとめ
どちらも物件管理を行ってくれますが、サブリース契約のもとに行われる家賃保証と集金代行契約は異なります。家賃保証の場合は、入居者からの直接の家賃収入に比べ、収入が低くなりますし、入居率に関係なく家賃収入はありますが、一定の期間を過ぎると家賃の見直しが行われ、収入が下がる可能性があります。
集金代行契約は、業務委託のみなので入居率が直接影響してきますが、その分、効率よく利益を生み出す投資が行えます。どちらの契約を行う場合でも、管理会社に経営を丸投げしてしまうのではなく投資者、経営者としての知識を身につけて不動産投資を行ないましょう。