2019/04/02

不動産投資が注目される昨今、
「自己資金ゼロでも始められる不動産投資」というキャッチコピーを目にする機会も多いのでは？

しかし、いざ不動産投資を始めようと考えたときに、
実際はどの程度のお金があれば始められるのか非常に気になりますよね。

そこで今回は不動産投資を始める上で必要な初期費用の目安と、かかる費用の内訳までを解説していきます。

不動産投資における初期費用とは？

そもそも、不動産投資における初期費用とはなにを指すのでしょうか。
基本的には物件の購入が決まり最初に銀行に支払う「手付金」と「諸経費」を合わせた費用と考えて問題ありません。

いわゆる自分の貯金など、自己資金の中から支払わなくてはいけない費用です。

手付金・・・物件購入の一部に充てる費用
諸経費・・・物件を購入する際にかかる費用
自己資金・・・不動産投資に使うことができる資金（貯金）

諸経費の目安と費用の種類

投資用の不動産を購入する際の諸経費は、その物件購入価格の6〜8％が目安だと言われています。
たとえば、5,000万円の物件を購入する場合、300万～400万円程度が諸経費の目安となります。

主な諸経費の種類は以下の通りです。

1.仲介手数料（税別表記）

不動産仲介会社を使って物件を購入する場合にかかる費用です。

仲介手数料は購入する物件の価格に応じて支払う金額が異なってきます。

不動産の売買価格 仲介手数料の上限
200万円以下 購入額の5%
200～400万円未満 購入額の4%＋2万円
400万円以上 購入額の3%＋6万円

2.不動産登記費用

不動産の状態や権利関係をあらわす登記に関しての費用です。

投資用不動産の所有権を前所有者から新所有者に移すための登記（所有権移転登記）、ローンを利用して投資用不動産を購入した場合、金融機関が担保として不動産を利用するための登記（抵当権設定登記）を行う必要があります。

これらの登記手続きを行う司法書士に不動産登記費用を支払います。

目安となる司法書士の先生への報酬の目安はおよそ10万円から20万円程度と言われています。

3.登録免許税

登録免許税は不動産の不動産登記を設定する際にかかる税金です。

所有権の移転登記に加え、抵当権設定登記も税金を支払う必要があります。

4.ローン事務手数料

ローン事務手数料は、融資を利用して投資用物件を購入する際、その事務手数料として金融機関に支払う費用です。
これは金融機関によって変動がありますので借り入れをされる前に金融機関に確認が必要です。

5.火災保険料

融資を受ける際、物件が担保となるため、天災などで物件が被害をうけた場合に備えて、ローン契約と同時に火災保険に加入することも求められます。

こういった火災保険の保険料も購入時に支払うことになります。

高額な商品なため何かあったときのために地震保険などに入られることもおすすめします。

6.日割り分の固定資産税

固定資産税は1月1日時点の所有者に対し課税されます。そのため、年の途中で不動産の売買を行った場合、新所有者は前所有者に対して所有権移転以降の期間にかかる固定資産税額を日割り分として清算します。

7.印紙税

一定の額以上の契約書や領収書など、国が定める課税文書に対し印紙税が課税されます。不動産取引に関しては不動産の売買契約書や銀行との金銭消費貸借契約書などが対象となります。

記載金額 不動産売買契約書 金銭消費賃貸契約書
100万円～500万円　　　 →500円 1,000円
500万円～1,000万円 　　→5,000円 10,000円
1,000万円～5,000万円　→10,000円 20,000円
5,000万円～1億円　　　 →30,000円 60,000円
1億円～5億円 　　　　　→60,000円 100,000円

※2019年3月時点。上記にない価格帯や最新金額は国税庁のホームページでご確認下さい。

8.不動産取得税

不動産を取得する際にかかる費用で、購入後3ヶ月～6ヶ月ほどで納税通知書が届けられます。金額は、固定資産税評価額の4%（平成30年3月末日までは3%）が費用としてかかります。
※居住用などの場合一定の条件を満たしていると軽減されます。

まとめ
諸経費は購入する物件の価格が決定すれば、前もって予測を立てられる項目が多いでしょう。不動産会社へもヒアリングを行い、念入りに試算をして、自分がどの位負担すれば安定した不動産運用が可能になるのか理解することが大切です。